Steuerberatungskanzlei WITTMANN
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Export date: Sat Jun 15 18:06:04 2024 / +0000 GMT

Das private Vermögen der GmbH


Von der Finanz wird verstärkt geprüft, ob bei GmbHs mit dem Unternehmenszweck „Vermietung und Verwertung von Grundstücken“ bei bestimmten Objekte tatsächlich Vermögen der GmbH vorliegt. Luxuswohnungen des Geschäftsführers würden sonst dem außerbetrieblichen Bereich zugerechnet werden – mit unangenehmen Folgen.


Eine GmbH kann keine Privatsphäre haben. Alle ihre Einkünfte sind den Einkünften aus Gewerbebetrieb zuzurechnen. Manche GmbHs mit dem Unternehmenszweck „Vermietung und Verwertung von Grundstücken“ kaufen aber Objekte nach dem Geschmack des Gesellschafters, der gleichzeitig auch Geschäftsführer ist. Eventuell wird das Objekt dann auch noch entsprechend ungebaut, bevor es an den geschäftsführenden Gesellschafter vermietet wird. Von der Finanz wird nun verstärkt geprüft, ob hier nicht außerbetriebliches Vermögen der GmbH mehr vorliegt.

Gebäude besonders repräsentativ?

Die Finanz stellt bei Ihrer Prüfung darauf ab, ob das Gebäude schon seiner Erscheinung nach für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt ist. Dies ist der Fall, wenn es speziell auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters zugeschnitten und besonders repräsentativ ist. Geprüft wird auch, ob es unter diesen Konditionen an Dritte vermietbar wäre. Dies wird aber in vielen Fällen dennoch möglich sein. Außerbetriebliches Vermögen wird somit nur in Ausnahmefällen angenommen. Bei einer extravagant ausgestatteten Villa wird die Möglichkeit der fremdüblichen Vermietung aber bereits bezweifelt werden.

Nichtanerkennung als Betriebsvermögen

Ist das Objekt tatsächlich dem außerbetrieblichen Bereich zuzurechnen, so unterliegen die Anschaffungskosten dafür der 25%igen Kapitalertragsteuer (KESt). Wenn für die Errichtung des Gebäudes Fremdkapital aufgenommen wurde, so fällt auch für die Kreditrückzahlung (Tilgung und Zinsen) KESt an. Bei der GmbH selbst werden die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Gebäude – wie etwa Abschreibungen oder Zinsen – nicht als Betriebsausgaben anerkannt.

Beispiel: Für den Ankauf einer Dachgeschosswohnung inklusive dem anschließenden Umbau sind € 4 Mio. an Kosten angefallen. Davon wurden € 1,5 Mio. eigenfinanziert, € 2,5 Mio. wurden durch Fremdmittel abgedeckt.
Wird die Wohnung als außerbetriebliches Vermögen qualifiziert, fallen für die Eigenmittel € 375.000 KESt an, hinsichtlich der Fremdmittel fällt die KESt verteilt über die Kreditlaufzeit entsprechend der bezahlten Tilgungsraten und Zinsen an.
Die vom Gesellschafter gezahlten Mieten sind im Gegenzug nicht als Einkünfte bei der GmbH zu versteuern. Zudem kommt es beim Verkauf der Liegenschaft zu keiner Versteuerung des Veräußerungsgewinns wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist.

Tipp: Soll eine Immobilie für Ihren Gesellschafter angeschafft und entsprechend adaptiert werden, so achten Sie stets auf die „fremdübliche“ Verwertbarkeit dieser Wohnung. Suchen Sie jedenfalls das Gespräch mit uns, bevor sie entsprechende Veranlassungen treffen.