Steuerberatungskanzlei WITTMANN
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Ermittlung der GrESt-Bemessungsgrundlage nach der Grundstückswertverordnung 2016


Wenn der Grundstückswert nicht von einem Immobilienpreisspiegel abgeleitet oder durch ein Schätzgutachten ermittelt wird, ist er durch eine nicht unkomplizierte Formel zu berechnen.

Der Grundstückswert stellt die steuerliche Bemessungsgrundlage dar, wenn beispielsweise eine unentgeltliche oder teilentgeltliche Übertragung eines Grundstückes nach dem 31.12.2015, ein Vorgang nach dem Umgründungssteuergesetz oder eine Anteilsvereinigung oder –übertragung vorliegt.

Gemäß Grunderwerbsteuergesetz kann der Grundstückswert auf drei verschiedene Arten ermittelt werden:

  1. Berechnung nach einem Pauschalwertmodell

  2. Verwendung eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes

  3. Durch Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes im Rahmen eines Schätzgutachtens.


Welcher Wert zur Anwendung gelangt, ist im Rahmen eines Vorteilhaftigkeitsvergleichs zu ermitteln.

Pauschalwertmodell

Laut Entwurf zur Grundstückswertverordnung 2016 berechnet sich die Bemessungsgrundlage wie folgt:

Grundstückswert =
(Anteilige) Grundfläche x 3-fachem Bodenwert/m² x Hochrechnungsfaktor
+
{Nutzfläche bzw. 70% der (anteiligen) Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung (100%; 71,25%; 60%; 40%) x Altersminderung (100%; 65%; 30%)}

Für die Ermittlung des Grundstückswerts für Grund und Boden wird die anteilige Grundfläche mit dem dreifachen Bodenwert pro Quadratmeter und Hochrechnungsfaktor multipliziert. Der jeweilige anzuwendende Hochrechnungsfaktor ist in der Anlage zur Grundstückwertverordnung angegeben und variiert je nach Gemeinde, Bezirk oder Stadtteil.

Bei der Berechnung des Grundstückswerts für das Gebäude kann entweder von der Nutzfläche oder von der um 30% gekürzten Bruttogrundfläche ausgegangen werden. Die Bruttogrundfläche ist die Summe aller Grundrissebenen eines Gebäudes, wobei die Fläche des Kellergeschoßes nur zur Hälfte berücksichtigt wird. Die Nutzfläche/Bruttogrundfläche wird mit einem pro Bundesland festgelegten Baukostenfaktor multipliziert.

Berücksichtigung der Nutzungsminderung

Zusätzlich kann eine Bauweise-/Nutzungsminderung und eine Altersminderung geltend gemacht werden. Die Nutzungsminderung richtet sich nach der Art der Verwendung des Gebäudes. Dementsprechend ist der Baukostenfaktor bei

  • Gebäuden, die der gewerblichen Beherbergung dienen, sowie bei Lagerhäusern mit 71,25%,

  • bei Fabrikgebäuden, Werkstättengebäuden und Lagerhäusern mit 60% und

  • bei einfachsten Bauten (z.B. Glashäuser, Ställe, frei stehende Garagen, Gerätehäuser,…) mit 40%


anzusetzen. Weiters ist der Grundstückswert nur in Höhe von 65% (= 20 bis 40 Jahre) bzw. 30% (mehr als 40 Jahre) aufgrund einer Altersminderung anzusetzen, wenn die Fertigstellung bzw. die letzte Sanierung nicht innerhalb der letzten 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt stattfand.

Wann liegt eine Sanierung vor?

Eine Sanierung liegt vor, wenn mindestens zwei der folgenden vier Maßnahmen umgesetzt wurden:

  • Austausch von Dach oder Dachstuhl

  • Erneuerung des Außenverputzes mit Erneuerung der Wärmedämmung

  • Erstmaliger Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen sowie Feuerungseinrichtungen

  • Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen


Ableitung des Wertes von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel

Der Grundstückswert kann alternativ von einem Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden und ist in der Höhe von 71,25% des vergleichbaren Wertes anzusetzen.
Gerne stehen wir Ihnen für die Ermittlung Ihres Grundstückwertes zur Verfügung.