Steuerberatungskanzlei WITTMANN
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Export date: Sat Jun 22 5:52:51 2024 / +0000 GMT

Grundstückshandel – Einkünfte aus Gewerbebetrieb?


Die Grenze zwischen gewerblichen Grundstückshandel und Vermögensverwaltung muss immer für den Einzelfall geklärt werden. Weder kann eine Objekt-Grenze noch ein Zeitraum festgelegt werden, anhand derer gewerblicher Grundstückshandel vom privaten Verkauf zu trennen wäre.


Der private Verkauf von Grundstücken durch Nutzung sich zufällig ergebender Möglichkeiten (sogenannte Vermögensverwaltung) unterliegt nur dann der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf eine Zeitspanne von weniger als 10 Jahren liegt (Spekulationsfrist). Der gewerbliche Grundstückshandel hingegen unterliegt auch außerhalb der Spekulationsfrist der Einkommensteuerpflicht. Gewerblich ist ein Verkauf, wenn die Veräußerung der Grundstücke auf eine planmäßige Art und Weise erfolgte oder wenn bereits beim Kauf die Weiterveräußerung geplant war.


Die Grenze zwischen gewerblichen Grundstückshandel und Vermögensverwaltung kann nicht klar und eindeutig gezogen werden – es kommt immer auf das Gesamtbild des Einzelfalles an. Es gibt nur gewisse Indizien, die für oder gegen einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen.

Indizien für gewerblichen Grundstückshandel

Planmäßige Parzellierung, Aufschließung (Baureifmachung) und anschließende Verwertung der Grundstücke, wobei die alleinige Parzellierung oder Umwidmung mit anschließendem Verkauf noch keinen gewerblichen Grundstückshandel darstellen sollte


Schaffung der wesentlichen Voraussetzung für die Erschließung und künftige Bebauung (vertragliche Verpflichtung der Käufer, sämtliche Aufschließungskosten zu tragen)


Umfangreiche Werbemaßnahmen im Zusammenhang mit dem Verkauf


Wiederholte Veräußerung von Grundstücken, die bereits mit der Absicht des alsbaldigen Verkaufes erworben wurden


Große Dichte von Grundstücksverkäufen bzw. kontinuierlich betriebene Abverkäufe


Indizien gegen gewerblichen Grundstückshandel


Fehlender Einsatz von Fremdkapital


Lange über die Spekulationsfrist hinausgehende Behaltedauer der Grundstücke


Verbesserung des landwirtschaftlichen Betriebes durch den Veräußerungserlös


Qualifiziert die Finanzverwaltung den Verkauf von Grundstücken als gewerblich, so sollten – trotz gegebener Einkommensteuerpflicht – dennoch keine erheblichen Gewinne zu versteuern sein. Die Grundstücke müssen nämlich zuerst mit ihrem Marktwert in den neuen Gewerbebetrieb eingelegt werden, weshalb die Differenz zum Veräußerungspreis nicht sehr groß sein sollte.