Hauptwohnsitzbefreiung: Aufteilung in steuerbefreite und steuerpflichtige Flächen

Wer eine Immobilie verkauft, die als Hauptwohnsitz diente, darf den Gewinn steuerfrei stellen, zumindest bis zu einer bestimmten Grundstücksgröße. Doch was passiert, wenn das Grundstück größer ist oder unterschiedliche Widmungen aufweist?

Gewinne aus der Veräußerung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung inklusive dazugehörigem Grund und Boden sind steuerfrei, wenn die Immobilie dem Verkäufer als Hauptwohnsitz gedient hat. Dafür muss der Verkäufer die Wohnung bzw. Liegenschaft entweder seit der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens 2 Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz bewohnt haben und den Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung aufgeben. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist hinsichtlich des Grund und Bodens laut der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) auf jene Fläche beschränkt, die üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist, das sind laut der Verwaltungspraxis maximal 1.000 m2.

Sachverhalt

Eine Eigentümerin verkaufte eine Liegenschaft, die sie in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt hatte. Die Liegenschaft bestand aus zwei Grundstücken derselben Einlagezahl. Auf Grundstück 1 mit Gebäude befand sich ihr Hauptwohnsitz , Grundstück 2 bestand aus einem kleineren Teil Bauland und sonst überwiegend aus Garten bzw. Grünland. Die Eigentümerin nahm an, dass das gesamte Bauland und nur ein kleiner Teil der Grünfläche in die 1.000 m2 Hauptwohnsitzbefreiung fallen. Das Finanzamt befreite zwar den auf Grundstück 1 entfallenden Gewinn gänzlich, stellte aber für die Verteilung der verbleibenden steuerfreien Fläche auf das Verhältnis von Grün- und Baulandfläche am Grundstück 2 ab.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG)

Das BFG bestätigte die Sichtweise des Finanzamts. Wenn ein Grundstück oder mehrere zusammenhängende Grundstücke teilweise als Bau- und teilweise als Grünland gewidmet sind, ist die steuerfreie Fläche nach dem Verhältnis dieser Widmungen zu ermitteln. Maßgeblich ist eine typisierte Durchschnittsbetrachtung, nicht die individuelle Nutzung, die Lage oder die Bebauung des Grundstücks. Selbst wenn ein Teil des Gartens kaum nutzbar ist oder das Bauland an das Wohnhaus grenzt, bleibt diese Verhältnismethode bestehen.
Im konkreten Fall ist von den 1.000 m2 zunächst die Fläche für das als Hauptwohnsitz dienende Einfamilienhaus abzuziehen, da dieses jedenfalls befreit ist. Die verbleibenden steuerbefreiten Quadratmeter werden proportional mit Grün- und Bauland des Grundstücks 2 befüllt. Der Rest der veräußerten Bau- und Grünfläche des Grundstücks 2 ist zu besteuern.

Fazit
Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt nur für Flächen bis zu 1.000 m2, unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Besteht die Liegenschaft aus unterschiedlich gewidmeten oder unterschiedlich wertvollen Flächen, ist eine Aufteilung im Verhältnis der Widmungen vorzunehmen und bleibt der anteilig auf diese 1.000 m2 entfallende Wert steuerfrei. Der Rest unterliegt der Immobilienertragsteuer.