Steuerberatungskanzlei WITTMANN
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Liebhaberei bei Vermietung durch GmbH


Lässt sich die Aufrechterhaltung einer nachhaltig nur Verluste erzielenden und damit wirtschaftlich unattraktiven Tätigkeit nur aus privaten, subjektiven Erwägungen des Steuerpflichtigen erklären, spricht die Finanz der Tätigkeit die Eigenschaft als Einkunftsquelle ab.










Dies hat zur Folge, dass sämtliche Aufwendungen im Zusammenhang mit einer sol-chen „Liebhaberei“ steuerlich nicht abgesetzt werden können und sämtliche Einnahmen aus dieser Tätigkeit nicht steuerpflichtig sind. Mit anderen Worten: die Liebhabereitätigkeit wird aus steuerlicher Sicht ignoriert.
Die Einstufung als Liebhaberei erfordert in der Regel einen gewissen Beobachtungs-zeitraum, innerhalb dessen die Entwicklung der Gewinne oder Verluste näher unter die Lupe genommen wird. Daher erfolgt die Qualifikation einer Tätigkeit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei häufig erst nach Jahren. Dies kann den unangenehmen Nebeneffekt haben, dass Verluste aus dieser Tätigkeit, die der Steuerpflichtige in der Vergangenheit mit anderen, positiven Einkünften verrechnen konnte, nachträglich wegfallen und der Steuerpflichtige nicht selten mit hohen Steuernachzahlungen konfrontiert wird.


Mehrere verbundene Tätigkeitsbereiche

Die für die steuerliche Anerkennung der Tätigkeit nötige Gewinnerzielungsabsicht ist für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattete Tätigkeit gesondert zu beurteilen. Nur wenn mehrere Tätigkeitsbereiche derart verbunden sind, dass sie sich gegenseitig wirtschaftlich ergänzen, wird ein verlustträchtiger Tätigkeitsbereich akzeptiert, sofern sich dieser positiv auf einen anderen, profitablen Bereich auswirkt.

Beispiel:
Eine GmbH mit einem Produktionsbetrieb vermietet ihre Eigentumswohnung zu fremdüblichen Konditionen ihrem Geschäftsführer. Da sich Produktionsbetrieb und Vermietungstätigkeit einander nicht ergänzen, sind die Tätigkeiten gesondert einer Liebhabereibeurteilung zu unterziehen.

Vermietung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen

Insbesondere die ist hierbei den Argusaugen der Finanz ausgesetzt. Anhand einer Prognoserechnung muss belegt werden, dass innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren ab Vermietungsbeginn bzw. 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Auf-wendungen, mit einem Gesamtgewinn zu rechnen ist. Private Vermieter können einen zu erwartenden Gewinn aus der Veräußerung des Mietobjektes jedenfalls nicht in der Prognoserechnung ansetzen, da eine Veräußerung allenfalls als Spekulationsgewinn steuerpflichtig ist und dieser nicht unter die Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" fällt. Demgegenüber erzielt eine GmbH sowohl mit der Vermietung ihrer Eigentumswohnung als auch mit deren Veräußerung immer Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Nach der bisherigen Praxis der Finanz konnte daher der Veräußerungsgewinn in der Prognoserechnung angesetzt werden.

Veräußerungsgewinn in Prognoserechnung?

Der Verwaltungsgerichtshof setzt hier einen strengeren Maßstab an: auch eine GmbH darf den Veräußerungsgewinn nur dann in die Prognoserechnung einbezie-hen, wenn sie bereits konkrete Maßnahmen zur Veräußerung ergriffen hat. Aus der VwGH-Erkenntnis geht allerdings nicht hervor, in welchem Zeitpunkt Maßnahmen zur Veräußerung gesetzt werden müssen. Dem Sinn einer von vornherein langfristig angelegten Prognoserechnung müsste Genüge getan sein, wenn der Steuerpflichtige zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb des Beobachtungszeitraumes konkrete Maßnahmen zur Veräußerung setzt, nicht aber schon zu Beginn. Es bleibt daher abzuwarten, wie die Finanz in Zukunft dieses Thema behandeln wird.