May 082012
 

Die Besteuerung der Veräußerung von betrieblich genutzten Liegenschaften hat sich mit 1.4.2012 für sämtliche betrieblichen Einkunftsarten geändert, wobei es Verlierer, aber auch Gewinner gibt. Kapitalgesellschaften sind davon nicht betroffen.

Die Verlierer: Betriebe, die derzeit noch nicht buchführungspflichtig sind

Für alle Betriebe, die derzeit ihren Gewinn durch Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, freiwillige Bilanzierung oder durch Pauschalierung ermitteln, verschärft sich die Situation ab 1.4.2012. Bisher konnte nämlich der Grund und Boden (ohne Gebäude!) nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden. Zukünftig wird nicht nur das Gebäude, sondern auch der Grund und Boden unabhängig von der Gewinnermittlungsart bei Veräußerung mit 25% Immobiliensteuer belastet. Veräußerungsbedingte Betriebsausgaben (Maklerkosten, Rechtsberatungskosten etc.) sind nicht mehr abzugsfähig.

Veräußerungsgewinn von Grund und Boden

Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns von Grund und Boden (nicht Gebäuden!) des Anlangevermögens ist bei nicht buchführungspflichtigen Betrieben ab 1.4.2012 zu unterscheiden:

Bei „Altvermögen“ (Grund und Boden, der vor 31.3.2002 entgeltlich erworben wurde) kann der Veräußerungsgewinn pauschal mit 14% des auf Grund und Boden entfallenden Verkaufspreises festgesetzt werden. Die effektive Steuerbelastung des anteiligen Verkaufspreises beträgt somit 3,5% (14% mal 25% Immobiliensteuer). Wurde „Altvermögen“ hingegen nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb in Bauland umgewidmet, erhöht sich der pauschale Veräußerungsgewinn auf 60% des anteiligen Verkaufspreises. Die effektive Steuerbelastung des anteiligen Verkaufspreises beträgt somit 15% (60% mal 25% Immobiliensteuer). Auf Antrag kann der Veräußerungsgewinn von „Altvermögen“ auch nach den für Neuvermögen geltenden Grundsätzen ermittelt werden.

Bei „Neuvermögen“ (Grund und Boden, der nach 31.3.2002 entgeltlich erworben wurde) ergibt sich der Veräußerungsgewinn als Differenz zwischen Buchwert des Grund und Bodens und dem anteiligen Verkaufspreis. Zusätzlich kann bei Verkauf ab dem 11. Jahr nach Anschaffung ein Inflationsabschlag von 2% pro Jahr (max. 50% des anteiligen Veräußerungsgewinnes) geltend gemacht werden.

Die Gewinner: bereits buchführungspflichtige Betriebe

Diese Betriebe unterliegen auch ab dem 1.4.2012 im Falle der Veräußerung ihrer Immobilien (Gebäude und Grund & Boden) der Steuerpflicht. Allerdings nicht mehr zu einem einkommensabhängigen Steuersatz von bis zu 50%, sondern zum fixen Immobiliensteuersatz von 25% (abgesehen von speziellen Ausnahmen). Veräußerungsbedingte Betriebsausgaben sind künftig aber auch hier nicht mehr abzugsfähig. Der auf Grund und Boden (nicht Gebäude!) entfallende steuerpflichtige Veräußerungsgewinn kann zusätzlich noch um einen Inflationsabschlag gekürzt werden.

Veräußerungsgewinn von Gebäuden

Unabhängig von der Gewinnermittlungsart wird der anteilige Gewinn aus der Veräußerung von Gebäuden ohne Berücksichtigung eines Inflationsabschlages mit 25% besteuert. Das gilt für Alt- und Neuvermögen.