Bei der Veräußerung von Liegenschaften werden zwischen Käufer und Verkäufer auch Ratenvereinbarungen getroffen. Solche Zahlungen müssen steuerlich auch korrekt erfasst werden.
Fließt der Veräußerungserlös ratenmäßig über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr zu, sind die Ratenzahlungen abzuzinsen. Ratenzahlungen schließen zwar die Anwendung des besonderen Immo-Einkommensteuersteuersatzes von 25% nicht aus, allerdings ist – unabhängig von der Art der Gewinnermittlung – der Steuersatz von 25% nur auf den abgezinsten Veräußerungsgewinn anzuwenden.
Die in den Raten enthaltenen Zinsen und Wertsicherungsbeträge zählen hingegen nicht zum Veräußerungserlös, weshalb diese Beträge dem progressiven Einkommensteuertarif (bis zu 50%) unterliegen.
Dabei gelten folgende Grundsätze:
Bilanzierer
Unabhängig vom Zuflusszeitpunkt der Raten entsteht der zu versteuernde Veräußerungsgewinn bereits zur Gänze im Jahr der Veräußerung, wobei buchhalterisch der Buchwert der veräußerten Immobilie vom Verkaufspreis, der auf den Veräußerungszeitpunkt abgezinst wird, in Abzug zu bringen ist. Von den in späteren Jahren zufließenden Raten ist der in den Ratenzahlungen enthaltene Zinsanteil auszuscheiden und mit dem progressiven Einkommensteuersatz zu besteuern.
Einnahmen-Ausgaben-Rechner und Vermieter
Aufgrund des Zufallsprinzips entstehen steuerpflichtige Einkünfte aus der Veräußerung erst dann, wenn der Wert der Ratenzahlungen die Anschaffungskosten der Immobilie überschreitet. Der Buchwert ist von der Summe aller zugeflossenen (abgezinsten) Ratenzahlungen (Barwert des Kaufpreises) in Abzug zu bringen. Der in den Ratenzahlungen enthaltene Zinsanteil ist auszuscheiden und zum Normaltarif im Rahmen der laufenden Besteuerung zu erfassen.
Gerne beraten wir Sie bei der optimalen steuerlichen Behandlung von Immobilienverkäufen und Ratenzahlungen.
