Dec 022009
 

Wird vom Vermieter an den Mieter ein Kostenersatz für getätigte Mieterinvestitionen bezahlt, liegen beim Vermieter Werbungskosten vor, die je nach Art der Mieterinvestition entweder über die Abschreibung zu verteilen oder sofort abzugsfähig sind.

Steckt hingegen der Mieter Geld in das Mietobjekt, ohne dafür einen Kostenersatz zu erhalten, fließt der sich daraus für den Vermieter ergebende Vorteil (errechnet durch Gegenüberstellung des Mietobjektwertes mit und ohne Mieterinvestition) früher oder später dem Vermieter zu.

Steuerpflichtige Einnahme

Ist der Mieter laut Mietvertrag zur Vornahme bestimmter Investitionen verpflichtet, ist der Vorteil daraus beim Vermieter im Zeitpunkt der Fertigstellung dieser Investition durch den Mieter als steuerpflichtige Einnahme anzusetzen. Der Vorteil wird in der Regel den seitens des Mieters verausgabten Investitionskosten entsprechen. In gleicher Höhe liegen beim Vermieter Werbungskosten vor, die je nach Art der Mieterinvestition entweder über die Abschreibung zu verteilen oder sofort abzugsfähig sind. Die Steuerpflicht tritt auch dann ein, wenn Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter in Höhe der von ihm vorgenommenen Investition künftig keine Mieten zu entrichten hat. In diesem Fall stellt der Vorteil aus der Mieterinvestition beim Vermieter eine Mietvorauszahlung dar, die ebenfalls im Zeitpunkt der Fertigstellung der Investition als steuerpflichtige Einnahme anzusetzen ist.

Abschreibung ab Beendigung des Mietverhältnisses

Besteht hingegen laut Mietvertrag lediglich eine Berechtigung des Mieters zur Vornahme einer Investition, fließt der Vorteil aus der Mieterinvestition dem Vermieter erst bei Beendigung des Mietvertrages als Einnahme zu. Durch das „Abwohnen” und die dadurch bewirkte Wertminderung der Mieterinvestitionen wird der Vorteilszufluss beim Vermieter entsprechend geringer sein. Die Abschreibung von diesen Mieterinvestitionen steht dem Vermieter ebenfalls erst nach Vorteilszufluss, somit ab Beendigung des Mietverhältnisses, zu.

Unentgeltliche Vorteilszuwendung an den Vermieter

Sind Mieter und Vermieter einander nahe stehende Personen (etwa bei Vermietung im Familien- oder Freundeskreis) und ist nach Art und Umfang der Mieterinvestitionen davon auszugehen, dass einander fremd gegenüberstehende Personen eine Ablöse für diese den Wert des Mietobjektes steigernde Investitionen vereinbart hätten, so ist die vom Mieter vorgenommene unentgeltliche Überlassung seiner Mieterinvestitionen an die Vermieterin fremdunüblich. Daher ist kein fiktiver Vorteilszufluss beim Vermieter im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung vorzunehmen. Allerdings könnten dem Mieter – sofern er das Mietobjekt samt den Mieterinvestition zur Einkunftserzielung verwendet hat – durch die unentgeltliche Vorteilszuwendung an den Vermieter steuerliche Folgen erwachsen.