Körperschaften öffentlichen Rechts sind nur im Rahmen ihrer Betriebe gewerblicher Art steuerpflichtig. Somit wäre die Vermietung mangels Gewerblichkeit steuerlich unbedeutend. Nicht so in der Umsatzsteuer. Hier gilt die Vermietung als umsatzsteuerlich relevante Tätigkeit.
Zu den Körperschaften öffentlichen Rechts (KÖR) zählen etwa Bund, Länder, Gemeinden, gesetzlich anerkannte Kirchen, die Österreichische Akademie der Wissenschaften in Wien, ÖGB, Landesjagdverbände und viele andere mehr. Damit einer solchen KÖR als Unternehmerin ein Vorsteuerabzug zusteht, muss sie entgeltliche Leistungen erbringen.
Entrichtet also der Mieter lediglich einen Anerkennungszins, der bloß die Betriebskosten abdeckt, liegt kein entgeltlicher Mietvertrag vor und die vermietende KÖR wäre nach allgemeinen Grundsätzen vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen.
Miete deckt zumindest Betriebskosten und Abschreibung
Die Finanzverwaltung ist hier jedoch gnädiger als das allgemeine Umsatzsteuerrecht: Nach den Umsatzsteuerrichtlinien ist ein Mietvertrag dann umsatzsteuerlich anzuerkennen, wenn die Miete zumindest die Betriebskosten und die Abschreibungskomponente (AfA-Komponente) abdeckt. Als AfA-Komponente sind pro Jahr mindestens 1,5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten inklusive Grund und Boden einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen anzusetzen. Steuerfreie Subventionen kürzen die Bemessungsgrundlage für die AfA-Komponente nicht!
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten nicht bekannt?
Sind die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Großreparaturkosten nicht mehr bekannt, sind deren Verkehrswerte im Schätzungswege zu ermitteln. Allerdings sind bei fast jeder Schätzung, selbst wenn man sie durch ein fachkundiges Immobilienbewertungsunternehmen durchführen lässt, Diskussionen mit der Finanzverwaltung vorprogrammiert. Daher kann die Mindestmiete laut einer Information des Finanzministeriums auch durch folgende Vergleichsrechnung ermittelt werden:
Schritt 1: Zunächst erfolgt die Mindestmietenberechnung auf Basis der lohnsteuerlichen Sachbezugswerte-Verordnung (exklusive Umsatzsteuer und Betriebskosten). Da die Sachbezugswerte auf die Benutzung zu Wohnzwecken abstellen, ist bei der Vermietung zu anderen Zwecken (z.B. Schulen, Veranstaltungsräume etc.) der Sachbezugswert um 50% zu reduzieren. Weist das Mietobjekt der KÖR einen niedrigen Standard auf (etwa wegen des hohen Alters) oder ist es sanierungsbedürftig, ist ein weiterer Abschlag in Höhe von 30% vorzunehmen. Bei der Berechnung der Mindestmiete bleiben jene Teile, die nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke verwendbar sind (Keller, Dachboden, Treppen, Balkon, Terrassen etc.) außer Ansatz.
Schritt 2: Der zweite Vergleichswert beträgt 1,5% von den bekannten Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Großreparaturkosten, für die ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde.
Der höhere der beiden Vergleichswerte bildet die umsatzsteuerlich relevante Mindestmiete der KÖR und gilt für den gesamten Zeitraum der steuerpflichtigen Vermietung. Diese Mindestmiete kann durch die gesamten Mieteinnahmen aus dem betreffenden Mietobjekt (wie etwa Miete für Gebäude, für Parkflächen, für Grünflächen, für Werbeflächen, für Handymasten etc.) erzielt werden („hausbezogene Betrachtung“).
